Chi trarrà vantaggio dall’esclusione della prima casa dal calcolo dell’ISEE del 2026? Scopri come effettuare i calcoli e prestare attenzione ai limiti.
Con l’implementazione dell’ISEE 2026, sono state introdotte modifiche significative nella valutazione della prima casa ai fini del calcolo dell’indicatore della situazione economica equivalente.
Queste novità, previste nella legge di Bilancio 2026, intendono ridurre l’impatto del patrimonio immobiliare dell’abitazione principale sull’ISEE, offrendo vantaggi concreti a molte famiglie italiane, in particolare nei grandi centri urbani.
Il valore della prima casa nell’ISEE 2026 e i suoi benefici
Per calcolare l’ISEE, il valore della prima casa non corrisponde al prezzo di mercato, ma si basa sul valore catastale rivalutato. Nello specifico, si parte dalla rendita catastale fornita dall’Agenzia delle Entrate, che viene incrementata del 5% e moltiplicata per un coefficiente di 160, valido per le abitazioni civili delle categorie catastali A (esclusa la A/10). Ad esempio, una rendita catastale di 500 euro, dopo l’aggiunta del 5%, diventa 525 euro. Moltiplicando per il coefficiente 160, si ottiene un valore catastale di 84.000 euro, che rappresenta il valore base della prima casa da inserire nel patrimonio immobiliare della Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU).
Questa base di calcolo viene poi ridotta da importanti detrazioni e considerazioni, per evitare che il semplice possesso dell’abitazione principale penalizzi l’ISEE delle famiglie. Un aspetto centrale nelle nuove regole è rappresentato dalla presenza di un mutuo residuo. Nel caso in cui la prima casa sia stata acquistata con un finanziamento ancora in corso, la quota di debito residuo può essere dedotta dal valore catastale ai fini dell’ISEE.
È fondamentale notare che la detrazione si applica solo sul debito residuo al 31 dicembre dell’anno precedente alla presentazione della DSU e deve essere proporzionata alla quota di proprietà dell’immobile. Per immobili intestati a più soggetti o con pertinenze come garage o cantine, il capitale residuo del mutuo deve essere ripartito in base alla rendita catastale. Se, ad esempio, il valore catastale è 84.000 euro e il mutuo residuo è di 40.000 euro, il valore che entra nel patrimonio immobiliare per l’ISEE si riduce a 44.000 euro.
ISEE 2026, i vantaggi della prima casa esclusa dal calcolo – Okmugello.it
Inoltre, la legge di Bilancio 2026 ha introdotto una detrazione fissa molto rilevante: dal valore catastale, già eventualmente diminuito per il mutuo residuo, si sottrae una franchigia di 91.500 euro per la maggior parte delle famiglie. Questa franchigia aumenta a 120.000 euro per chi vive nei Comuni capoluogo delle città metropolitane, riconoscendo così il maggiore costo degli immobili nelle aree urbane più significative. Ulteriori incrementi della franchigia sono previsti per ogni figlio convivente oltre il primo, con un aggiunta di 2.500 euro per figlio, ampliando così la porzione di valore esclusa dal calcolo dell’ISEE. Questa agevolazione si applica automaticamente, senza necessità di ulteriori richieste.
Anche dopo aver applicato tutte le detrazioni e le riduzioni, il valore della prima casa influisce sull’ISEE in misura parziale. Questo perché nel calcolo dell’indicatore il patrimonio immobiliare pesa per il 20% del valore residuo. In altre parole, solo un quinto della somma che oltrepassa la franchigia viene considerato. Ad esempio, se dopo le detrazioni il valore eccedente è di 10.000 euro, solo 2.000 euro verranno inclusi nel calcolo dell’ISEE. Su questo importo si applica poi la scala di equivalenza del nucleo familiare, che diluisce ulteriormente l’incidenza sull’indicatore globale.
Questa modalità di calcolo spiega perché, nella maggior parte dei casi, la prima casa ha un impatto molto limitato sull’ISEE. Solo in presenza di immobili di alto valore, senza mutuo residuo e con un valore catastale che supera di gran lunga le soglie di detrazione, l’abitazione principale può far lievitare significativamente l’ISEE. Le novità del 2026 costituiscono quindi un importante passo in avanti per garantire maggiore equità nel calcolo dell’ISEE, proteggendo le famiglie proprietarie della prima casa e riconoscendo le diverse condizioni economiche e territoriali.
